本文由工隆建通智库研究助理余能整理
来源：信贷白话
11月18日，住建部官网发布了一篇题为《实施城市更新行动》的文章，作者是住建部部长王蒙徽。
这篇文章涉及到了城市更新的方方面面，包括老旧小区的改造，以及住房保障体系的完善等诸多民生问题。其中特别提到：推进以县城为主要载体的城镇化建设。并明确要求：“实施强县工程，大力推进县城提质增效，加强县城基础设施和公共服务设施建设，改善县城人居环境，提高县城承载能力，更好吸纳农业转移人口。”
前面的诸多建设，都是为了最后的“吸纳人口”而服务。
截至2020年7月，中国大陆共计1312个县，117个自治县，很多县都有几十万、上百万人口，虽然整个县域的人口在流失，但许多县城的人口却仍在增长。作为城市与乡村之间的枢纽，县城房价相对较低，且拥有一定的教育、医疗资源，还能享受一部分交通所带来的红利，因此成了很多农民进城“上楼”的首选。
另外，有很多在大城市打工的中青年人，他们不会再回到自己出生的村子了，但是，高房价阻止了他们在大城市置业，他们一般会选择在县城置业，把老人从村子安置到县城，把孩子安排在县城上学。
仍有需求的县城基建和房地产，被更高层面认为是有效投资，从而受到政策的关注。
2020年《政府工作报告》提出，政府投资要重点支持新型城镇化“两新一重”建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。
2020年9月4日，国家发展改革委印发实施系列文件全面推进县城建设发展，成立县城新型城镇化建设工作专班，规划司牵头，投资司、财金司、环资司、社会司、经贸司、振兴司、基础司、高技术司、就业司、评督司等11个司局协同协作，印发实施“1+N+X”系列文件，统筹利用各类资金支持县城建设发展。
实施“1+N+X”系列文件，全面推进县城建设发展，县城正受到广泛关注。王部长的文章，再次为县城基建吹来了暖风。如何有效的开展县城建设项目？县城基建钱从哪来？下面这些关键点你要知道。
1关于“1+N+X”所谓“1+N+X”，“1”是指5月29日国家发展改革委所发布的《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，明确了新型城镇化建设的目标区域及建设重点，指明了总体要求、主要任务、要素保障和组织实施方式，公布了县城城镇化补短板强弱项项目范畴和县城新型城镇化示范名单。 “N”是指分别针对17项建设任务的具体规范意见，逐一细化提出建设目标、项目范畴和建设标准。 “X”是指所推出的县城新型城镇化建设专项企业债券、政策性商业性信贷等配套支持政策。2县城城镇化补短板聚焦领域及建设重点 根据《国家发展改革委关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作通知》，县城、县级市城区以及镇区常住人口10万以上的非县级政府驻地特大镇为新型城镇化建设的目标区域，公共服务设施、环境卫生设施、市政公用设施、产业培育设施4大领域共17项建设任务为建设重点。17项建设任务分别为：
· 健全医疗卫生设施· 完善教育设施· 改善养老托育设施· 发展文旅体育设施· 完善社会福利设施· 建设社区综合服务设施· 完善垃圾无害化资源化处理设施· 健全污水集中处理设施· 改善县城公共厕所· 优化市政交通设施· 完善市政管网设施· 推进县城智慧化改造· 更新改造老旧小区· 完善产业平台配套设施· 发展配送投递设施· 健全冷链物流设施· 提升农贸市场水平 3资金来源根据《国家发展改革委关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作通知》，其资金来源主要有以下三个方面： 1. 加大财政资金支持 各地区要坚持“资金跟着项目走”，落实政府投资重点支持“两新一重”建设的要求，针对县城公益性固定资产投资项目，设计多元化的财政性资金投入保障机制。县城公益性项目主要通过地方政府财政资金予以投入，符合条件的县城公益性项目可通过中央预算内投资予以适当支持。对其中有一定收益但难以商业化合规融资、确需举债的县城公益性项目，除上述资金支持渠道外，还可通过安排地方政府专项债券、抗疫特别国债予以支持。 2. 吸引社会资本投入 各地区要针对县城准公益性及经营性固定资产投资项目，设计市场化的金融资本与工商资本联动投入机制。对符合条件的大中型准公益性及经营性项目，可通过健全政银企对接机制，利用开发性政策性商业性金融或国家城乡融合发展基金予以融资支持。对符合条件的县城智慧化改造、产业平台配套设施建设等领域项目，可通过新型城镇化建设专项企业债券予以融资支持。规范有序推广PPP模式，带动民间投资参与投入的积极性。 3. 加强建设用地支撑各地区要坚持“要素跟着项目走”，优化新增建设用地计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标分配，保障县城城镇化补短板强弱项项目的合理用地需求。注重盘活存量建设用地和低效土地，优先用于县城城镇化补短板强弱项项目。积极组织农村集体经营性建设用地直接入市，分类推进就地入市或异地调整入市。4县城新型城镇化建设专项企业债券2020年8月20日，国家发展改革委办公厅发布《县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引》，明确了县城新型城镇化建设专项企业债券的适用范围和支持重点、发行条件以及支持政策。1. 适用范围和支持重点 县城新型城镇化建设专项企业债券由市场化运营的公司法人主体发行，募集资金用于符合《国家发展改革委关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》（发改规划﹝2020﹞831号）、市场化自主经营、具有稳定持续经营性现金流的单体项目或综合性项目。适用范围为县城及县级市城区内的，兼顾镇区常住人口10万以上的非县级政府驻地特大镇、2015年以来“县改区”“市改区”形成的地级及以上城市市辖区的项目。主要支持以下领域： （一）县城产业平台公共配套设施。支持区位布局合理、要素集聚度高的产业平台（主要是中国开发区审核公告目录内的产业园区、各省份特色小镇创建名单内的特色小镇）公共配套设施建设项目，包括但不限于建设智能标准生产设施、技术研发转化设施、检验检测认证设施、职业技能培训设施、仓储集散回收设施和文化旅游体育设施等。支持产业转型升级示范区内重点园区、县城产业转型升级示范园区公共配套设施建设项目。（二）县城新型基础设施。支持新一代信息基础设施建设项目，包括建设5G网络、物联网、车联网和骨干网扩容等。支持市政公用设施数字化改造项目，包括改造交通、公安和水电气热等领域终端系统等。支持大数据设施建设项目，包括建设集约化数据中心、供应链数字化平台和产业数字化平台等。支持网络安全防护体系建设项目。（三）县城其他基础设施。支持环境卫生设施建设项目，包括建设垃圾无害化资源化处理设施和污水集中处理设施等。支持市政公用设施建设项目，包括改造建设公共停车场和公路客运站等交通设施、水气热等管网设施。支持商贸流通设施建设项目，包括改造建设配送投递设施、冷链物流设施和农贸市场等。支持有一定收益的老旧小区改造项目。支持新型文旅商业消费聚集区公共配套设施建设项目。 2. 发行条件 （一）本专项企业债券发行人应具备健全且运行良好的组织机构，具有合理的资产负债结构和正常的现金流量，最近三年平均可分配利润足以支付债券一年的利息。 （二）本专项企业债券以募投项目未来经营收入作为主要偿债来源。其中，项目收费标准由政府部门定价的，地方政府价格主管部门应及时制定完善项目收费价格政策。（三）发行人应根据项目资金回流具体情况，科学合理设计债券发行方案，可灵活设置债券期限、选择权及还本付息方式。（四）鼓励银行机构通过“债贷组合”方式，进行债券和贷款统筹管理。新意解读：是否意味银行可以做搭桥，还可以核备用额度？ （五）省级发展改革委应就募投项目出具是否适用于本指引的专项意见。 3. 支持政策 （一） 在偿债保障措施完善的前提下，允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金。用于项目建设部分的募集资金，可偿还前期已直接用于募投项目建设的银行贷款。 新意解读：“允许使用不超过50%的债券募集资金用于补充营运资金”——县城投的流动资金来了；“用于项目建设部分的募集资金，可偿还前期已直接用于募投项目建设的银行贷款。”——债券可以还贷款，应该也可以还非标吧？能清退一部分高息非标，对县城投是好事。 （二）支持县城特别是县城新型城镇化建设示范地区内主体信用评级优良的企业，以自身信用发行本专项企业债券。 （三）对已安排中央预算内投资和地方政府专项债券等资金的项目，优先支持项目实施主体发行企业债券，以支持募投项目所需资金的足额到位。 新意解读：专项债和政府预算解决项目资本金？ （四）省级发展改革委在制定本省份县城城镇化补短板强弱项落实方案以及指导县城新型城镇化建设示范地区制定示范方案时，应统筹考虑项目资金、土地保障方式，加大本专项企业债券融资支持力度，协调新增建设用地计划指标和城乡建设用地增减挂钩指标分配，满足项目合理用地需求，保障项目落地实施。新意解读：用地指标也要保障，目的是尽快开工。（五）市县级发展改革委加强项目谋划设计与储备，加快做好项目审批（核准、备案），推动有关部门和项目单位加快推进用地、环评、选址、施工许可、征地拆迁等前期工作。5县城城镇化信贷支持2020年8月14日，国家发展改革委以及国家开发银行、中国农业发展银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国光大银行等七单位联合下发《关于信贷支持县城城镇化补短板强弱项的通知》，明确了信贷支持的领域、信贷条件以及配套政策。 1. 支持领域 聚焦县城及县级市城区，特别是120个县城新型城镇化建设示范地区，兼顾镇区常住人口10万以上的非县级政府驻地特大镇、2015年以来“县改区”“市改区”形成的地级及以上城市市辖区，重点对以下领域建设项目提供信贷支持。（一）县城产业平台公共配套设施。支持区位布局合理、要素集聚度高的产业平台（主要是中国开发区审核公告目录内的产业园区、各省份特色小镇创建名单内的特色小镇）公共配套设施建设项目，包括但不限于建设智能标准生产设施、技术研发转化设施、检验检测认证设施、职业技能培训设施、仓储集散回收设施和文化旅游体育设施等。支持产业转型升级示范区内重点园区、县城产业转型升级示范园区公共配套设施建设项目。 （二）县城新型基础设施。支持新一代信息基础设施建设项目，包括建设5G网络、物联网、车联网和骨干网扩容等。支持市政公用设施数字化改造项目，包括改造交通、公安和水电气热等领域终端系统等。支持大数据设施建设项目，包括建设集约化数据中心、供应链数字化平台和产业数字化平台等。支持网络安全防护体系建设项目。 （三）县城其他基础设施。支持环境卫生设施建设项目，包括建设垃圾无害化资源化处理设施和污水集中处理设施等。支持市政公用设施建设项目，包括改造建设公共停车场和公路客运站等交通设施、水气热等管网设施以及改造老旧小区。支持商贸流通设施建设项目，包括改造建设配送投递设施、冷链物流设施和农贸市场等。支持商业步行街和特色街区等消费集聚区公共配套设施建设项目，以及游客集散中心、体育公园等。2. 信贷条件（一）建设项目条件。项目符合县城城镇化补短板强弱项的政策导向，依规履行固定资产投资项目审批（核准、备案）、用地、环评等前期工作。项目具有稳定的经营性现金流或其他可靠的偿债资金来源，未来经营收入或借款人其他收入可覆盖贷款本息。项目资本金不低于国家规定的最低比例标准，资本金来源符合国家有关规定，并同比例或先于贷款到位。项目符合所申请贷款银行的其他贷款条件。 （二） 借款人条件。借款人为经市场监管部门核准登记、实行独立核算的企业法人，经事业单位登记管理机关核准登记的公益二类或经营类事业法人，以及国家规定可作为借款人的其他经济组织。借款人具有承担新型城镇化建设项目投资运营的相关资质和能力，具备财务可持续能力，具有良好信用状况。借款人符合所申请贷款银行的其他准入条件。 3. 配套政策（一）安排专项信贷额度。六家银行总行每年分别安排一定规模的信贷额度，专项用于支持县城城镇化补短板强弱项项目。制定专项信贷支持细则，细化提出目标任务、信贷条件、信贷政策和组织实施方式。适时研究优化绩效考核评价体系，对支持县城城镇化补短板强弱项项目较多的省级分行给予奖励。（二）实行优惠信贷政策。六家银行参考贷款市场报价利率（LPR），对县城城镇化补短板强弱项项目贷款执行优惠利率。按照项目实际需要，给予原则上不超过20年的中长期贷款。综合运用借款人不动产抵押、动产质押以及在建项目资产抵押、收费权质押等担保方式。开辟绿色办贷通道，优先开展尽职调查、优先进行审查审批、优先安排贷款投放。对借款人综合实力较强、贷款需求较大、投资回报周期较长的项目，发挥六家银行业务互促、优势互补的效用，通过银团贷款方式予以协同支持。（三）加强财政性资金支持。对符合条件的项目，可通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，优先安排财政性资金或地方政府专项债券，以促进项目的经营性现金流与贷款条件相匹配。各地区通过提高地方政府专项债券作为项目资本金比例等方式，加强与六家银行信贷投放的配套衔接。有条件市县可成立政策性风险补偿基金或担保公司，为借款人融资提供增信服务。目前，中央倡导地方进行有效投资，补短板稳投资。县城承担着吸纳县域进城人口，外出务工人员在家乡置业，老人和孩子安居、上学、医疗的任务，大量县城基础设施和优质公共服务不足，存在短板，加强对县城的投资确有需求，可视为有效投资，是中央重点支持新型城镇化“两新一重”建设的重要内容之一。发改委等有关部门频频出台政策，各银行也有所行动，在各方的关照加持之下，相信县域的基建和公共项目将有一个提升，同时也为地方和金融业务发展提供机会。（本文由工隆建通智库研究员余能根据相关政策文件整理，新意解读及部分观点来自薄著老师讲课。转载请注明来源）工 隆 建 通 智 库博主讲堂链接： 地方政府投融资新逻辑新模式+60个案例+合规要点11.26南昌，12.10桂林主讲人：薄著【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:一、政府投融资新逻辑与新方向（一）新基建与政府投融资新理念（二）重磅政策重塑逻辑逻辑一：区分政府投资项目和非政府投资项目案例1 某市“滨江科技创新城”由F+EPC转换为投资人+EPC逻辑二：区分隐性债务和市场化融资案例2 某市高新区“投资人+总承包”招标案例逻辑三：规划有经营收入的项目案例3 某县跨河桥案例逻辑四：做大做强城投案例4 两个县市城投整合转型案例逻辑五：以土地的最终产出规划项目案例5 某市土地整理基建案例二、存量资产融资及项目现金流的构造（一）流域治理项目存量资产变现案例 案例6 （二）公共服务网络存量资产变现案例 案例7（三）盘活存量资产的政策依据（四）存盘资产融资的创新模式及其意义案例8 存量盘活不失控制权案例案例9 存量盘活+混改政绩案例（五）到底是REITs还是银行贷款？（六）如何为项目构建现金流? 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