朱孟依：不做大哥好多年_深悦会

不做大哥好多年。 1 98年亚洲金融危机风暴下，广东省在香港创办的粤海企业集团以及在澳门的南粤公司，都向省里打报告说： 公司资金十分紧张，面临违约风险。 那年九月，粤海有一笔7200万美元的商业票据到期，眼看没钱还，粤海想着“以债养债”，但没有银行愿意借钱给它。当家长的广东省政府只好动用财政节余替子还债。 没想到的是，“熊孩子”欠的钱不是一笔两笔，而是一笔接着一笔。粤海自己交代：资不抵债45亿港元。 省里请毕马威去审计，结果让省里领导们倒吸一口凉气： 粤海资不抵债91.2亿港元。 实际情况比听到的还要严重，毕马威指出粤海“投资失当”、“债台高筑”以及“弄假作假、帐实不符”。南粤公司同样问题重重。 在党中央、国务院的支持下，广东省政府决定对南粤、粤海等几家公司进行债务重组，史称“粤海重组案”。 这在当时称得上是中国国营企业规模最大的重组： 重组债务接近60亿美元，涉及500多家企业、200多家债权银行、1000多家贸易债权人。 事情之复杂、局面之被动可想而知。 但仅用两年，“粤海”成功重组，第三年已经扭亏为盈。到2004年，公司恢复派发股息，外界直呼“粤海奇迹”。 枯木能回春，离不开一个叫武捷思的人。 2 这个人是个金融专家。 1999年，经济学博士、高级经济师、时任广东省长助理的他，被派去香港负责“粤海重组”，协助当时的广东省常务副省长。 在省府牵动推动下，粤海集团、南粤集团和广东省东江-深圳供水工程管理局重组成广东粤海控股，武捷思任董事长。 公司恢复派息的2004年，武捷思出了本《粤海重组实录》，还原了这场牵动风云的重组。 由官转商的武捷思对外界说，“和当官相比，我更愿意做企业家。” 没过多久，合生创始人朱孟依衔来金色的橄榄枝。 500万元年薪和2000万股认股权。 为了挖得武捷思，朱老农不惜下重金。2005年4月，武捷思加盟合生创展，担任行政总裁。 但是合约期还没到，2007年武捷思就离职了，原因是与朱孟依存在管理理念上的分歧。 连复杂的“粤海重组”都能搞定，却搞不定一个合生创展，狗蛋说: 看来朱孟依是一个不好搞的老板。 从武捷思开始，合生的每一任行政总裁都干不满3年。 20天前，合生创展发公告宣布席荣贵辞任。作为合生创展第5任行政总裁，席荣贵努力待了26个月。 在席荣贵之前，合生行政总裁一度空置6年，更早之前，陈长缨和薛虎都在这一位置上短暂停留过。 狗蛋感慨：合生有点费总裁。 3 说到底，还是因为家族化色彩浓厚。 朱家两公子都在家族关联企业上班，或搞投资或做商贸，小女儿朱桔榕继承老父亲衣钵干地产，并且早早就踏上接班人之路。 上大一的时候，朱孟依把她安排进合生实习；上大三时，其它同龄人开始琢磨怎么写毕业论文，小朱同学已经当上总裁助理，分管财务、人力、行政等工作。 因为工作任务太重、压力太大，朱桔榕没修够学分，没能按时拿到人大金融专业的毕业证。她的班主任说：有时候她不来上课。 对于无法拿按时毕业，朱桔榕解释：一边工作一边学习，时间不够用，晚毕业一年对我也没什么影响。 在狗蛋看来，如果是继承家业，没毕业也没影响。 2012年3月26日，朱桔榕被委任为合生创展集团常务副总裁时，年仅22岁。公司发出人事公告后，内部猜测不段： 25天前，在公司效力18年的薛虎请辞执行董事兼行政总裁，是为了给朱桔榕让路吗？ 从任命来看，“行政总裁”一职还空缺。当时朱桔榕回应媒体：我配合协助张懿。 张懿是朱老板用400万年薪和9万股股权从银行挖来的，没干过房地产，但一来就披挂董事局副主席战袍，并分管财务，可见老朱一开始还挺看重他。 但和同出银行业的武捷思一样，张懿在合生也没待太久，2011年11月来，2013年7月走，两年不到。 在狗蛋看来，职业化不彻底的家族企业背后，基本都站着一个不放权的老板。 武捷思加盟合生除了头一年，其余时光里没啥话语权。外界说“朱老农把权力牢牢抓在手里”。 这些年朱桔榕被推到台前，朱孟依隐到幕后，但那双无形的手从没真正离开过。 小霸王孙策把帅印给弟弟孙权时交待，“外事不决问周瑜，内事不决问张昭。”合生内部则是，小事不决问小朱，大事不决得问老朱。 有一回春节，朱孟依给朱桔榕2万元发“开门红包”，朱桔榕想了想，自己用私房钱又添了10万。 小事情上，朱桔榕还是能做主的。 4 人来人往都作了浮云散，朱老板则给外界留下这样的印象： 一个走“上层路线”的人。 从做第一个项目开始，朱老板就展现出了擅于利用资源的一面。 上世纪80年代初，朱孟依在老家梅州丰顺县当包工头，看到很多小商贩沿街摆摊，没有统一管理显得城市杂乱无序，朱孟依就跑去找政府谈，表示他可以出资搞条商业街，既方便城市管理还能收税。 结果谈成了，朱孟依从包工头变成收租的包租公。 90年代朱孟依转战广州，施展出来的拿地术也是令人望尘莫及。 1993年，朱老板在广州郊区天河拿下总建100万平的地块，当时还是一片农田，后建成华景新城。 外界不解：别人都在抢市中心，朱孟依为啥选择去郊游？ 后来大家就秒懂了。拿地没多久，天河区被规划为新的商业中心区。初入广州就站稳脚跟，朱孟依几年功夫开发了十几个项目，其中不少大盘，比如占地约3000亩的华南新城。 那时候还没有公开透明的土拍机制，拿地都是各凭本事。合生凭借广州一城的开发规模，就抵过万科在全国五大城市开发的总规模，这背后少不了灵活的手腕。 2003年一场诉讼，让人全方位立体化见识到这种灵活。 那年年初，广州市天河科技园建设总公司提起诉讼，向被告索赔6个亿。被告方有三个： 珠江投资、廖若清、南博置业。 三个都跟朱孟依有关。珠江投资和南博置业是朱家的企业，廖若清是广州科技园实业公司的总经理，这家公司是珠江投资和科技园建设总公司（下称建设公司）的合作企业，而廖若清是珠投委派的。 原告诉讼原因是，科技园实业名下374亩土地，被悄悄过户到朱孟依公司了。 廖若清代表科技园实业与南博签约，双方合资成立一家新公司，南博占股95%。合同规定，由新公司向科技园实业支付土地前期开发成本，4.045亿元。 原按照容积率计算，分摊后的建面地价每平不超过800元。周边毛坯房已经卖到1万元一平。也就是说，300多亩地贱“卖”给了朱孟依。 这么个贱卖法，原告方建设公司傻眼了，说合同无效，理由是：按照珠投和建设公司此前的约定，科技园实业的总经理对外签订合同要有董事长的书面授权。 被告方提供的董事长签署的授权委托书，广东省公安厅鉴定结果显示： 签名是假冒的。 5 一审判决，让相关公司赔偿土地差额和支付合同约定的土地开发成本。 一共是4.5个亿。建设公司难以接受。一方面，等于判定“伪合同”有效；另一方面，自个没收回应得的土地成本。 纠纷后来怎么平息的不得而知。 建设公司不久后改制，从国有企业转成股份制公司。而合生在争议地块上建起了高端住宅项目“骏景南苑”。 原告方一个高管愤愤不平地说：“太狠了，赚了那么多，土地都是从我们这里白拿的。朱孟依是有‘原罪’的。”而你争我夺的这些土地，当初政府划拨时的性质是工业用地。 吃官司的那些年，合生还是一轮挂在十二点方向的太阳。 2004年，合生成为内地第一家销售破百亿的房企；同期万科销售额在70亿元左右，碧桂园32亿，恒大只有14.4亿。从规模上看，被王石称为“地产航母”的合生，是妥妥的业界一哥。 2005年，福布斯中国富豪榜单上，朱孟依以14.3亿美元的财富排名第二。 尽管威名很足，但朱孟依始终保持低调，很少出现在媒体镜头前。翻来找去，网上关于朱老板的照片就那么几张。 越是根深的大树就越不会招摇。 《时代周报》的记者曾经查询工商资料得知，朱孟依旗下的珠江投资，最初是一位元帅研究会名下的集体所有制企业。这让狗蛋想起文科曾经写过的一句文案： 没有一定的高度不适合如此低调。 6 巅峰之后的故事大家都知道了，一些媒体总结为： 地产航母的沉沦。 这些年，百强榜上已经难觅合生的影子。2019年提速之下，合生卖了204个亿创下新高，是同期万科销售额的3.1%。 规模“迷你”了点，但能穿越周期做到小而不倒，不得不说： 合生是一家神奇的公司。 2019年末房企总货值排行榜上，合生以3195亿货值排在第43位，其中权益货值3131亿排在第28位。换句话说，销售榜百强外的合生，其实是个不折不扣的“大地主”。它手上98%的土储都是自己的，货真价实，不存在合作拿地从而“注水”撑数据。 这让狗蛋很不解：除了今年180亿北京抢地外，也没见合生“剁手”过啊！ 我告诉他，很多是人家十年前，甚至二十年前就拿了的地。顺便，我给狗蛋列了合生最近十年的毛利率： 40%、46%、43%、38.3%、30.8%、24.6%、27.6%、36.6%、49.1%、50%。 在上市房企毛利率平均30%左右的地产赛道，“沉沦的航母”才是那个种子选手。这里头少不了土地溢价红利的功劳。朱孟依曾在90年代初混迹香港，最终他学到了香港地产开发模式的精髓。现在的朱孟依有一项新爱好：“炒股”。 前几天合生披露最近一年股权投资的情况显示，其去年底花64亿元买入小米、平安健康、平安保险等。按照最新股价，这笔投资浮盈35亿左右。 从合生身上，喜欢做大哥的狗蛋得出一个新感悟： 浮世虚名，还是闷声赚钱实在。 任他内卷八面来风自我提升，方能岿然不动坚持学习，才会坚如磐石下面，深悦君将15年地产从业积攒的所有私货用一个有趣的江湖视角一点一点讲给你听。