打新注意！龙华偏僻地带也卖到6万/㎡？_深圳乐居

龙华北部片区有多个新盘吹风价去到5.8-6万/㎡？ 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse

作者 / 黄脯铁牛 千堆雪

龙华观澜，想必对它的初印象就是老破小，有网友对观澜的感观：“刚来这边感觉就是进村了一样，周围的景象实在让人无法接受这里是深圳”。任何一个繁华之地，都需要一场华丽的改变，那么观澜，究竟有没有发展前景？从整体规划上看，深圳首批创建的20个国际化街区中，龙华观澜就是其中之一。4号线通车后，从观澜牛湖到福田中心只要45分钟。这条线路还预留了衔接东莞的条件，不仅改善深圳中轴线南北向交通，还将发挥南接香港、北联东莞的作用。观澜新盘供应少 房价6年上涨一倍多根据贝壳找房挂牌价数据显示，与观澜同处一个区域的龙华中心区，房价约6.4万/㎡；龙华新区的二手房均价达到了6.3万/㎡。靠近东莞、位于龙华最北面的观澜片区，在教育、商业配套等方面都要稍微逊色于龙华的其他片区，二手房均价也达到了6.1万/㎡。图源：贝壳找房 此外，据贝壳找房上的观澜片区二手房成交均价走向来看，从去年11月至今年4月份，二手房均价在5.3万/㎡左右。今年6月，地铁4号线三期进入试运行阶段后，观澜片区5月份涨幅明显上升。图源：贝壳找房 5月份前，观澜片区二手房均价5.3万/㎡；5月份开始，每月二手房均价涨幅约1000元/㎡。截至10月，观澜片区二手房报价约为6.1万/㎡。 从观澜片区近7年的成交情况来看，片区的销售以2015年和2016年最多，均突破2000套，今年该片区的销售情况处于中等水平。 从2015年开始，观澜片区的销售价格也是逐年上涨。从2015年的24982元/㎡到2020年的51316元/㎡，每平米上涨了26334元。6年的时间，同一片区的房价涨了一倍之多。图源：房谱网 近5年，观澜片区仅有8个新盘入市，2019年最多，有3个；2018年该片区没有新盘入市。 在2020年过去的10个月中，观澜片区仅有两个新盘入市，分别是锦顺星苑和合正观澜汇二期。锦顺星苑今年6月开盘，均价约5.3万/㎡，目前还剩20多套94平和110平的户型在售。合正观澜汇二期也在今年9月开盘，均价约5.69万/㎡。 观澜片区除了已经入市的两个新盘，还有万科启城和万科北宸之光家园在建中。万科启城28号开放展示中心，据万科的小程序显示，该项目“即将开盘”；而北宸之光家园展示中心和样板间都已开放，预计将于近期开盘。

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万科启城家园万科长湖头村旧改项目正式更名为万科启城家园。从长湖地铁站口出发，步行大约10分钟到达，距离约500米左右，基本可视为地铁口物业。路上目之所及都是施工的器材，尘土飞扬，绿化率不是很高。周边无大型商超，只有几间小卖部。一路直走，拐个弯就看到正在建设中的项目，首先看到的是立于路口的广告牌，上面写着“万科启城 11月展厅盛启”，遗憾的是乐居君踩盘当天，展示中心并未开启。往前走便看到长湖学校及长湖东路工程再往下走就是长湖头村城市更新项目（一期）。这两个工地中间夹杂着一块私人用地，还在旁边张贴了公告。根据乐居君实探，项目已出地，建了好几层。项目旁边有已建好的小区名为峰荟名庭与华盛观荟名庭，还有一个小型商超名为观荟里，但也没什么人逛。据附近一家店老板称，他开这家小店已有十几年，闲聊中说到：“之前来我这里买东西的客人，都说是是专门在隔壁小区租房子住，就等万科启城开盘买房了”。周边的中介跟乐居君称，“目前万科启城家园2023年交房，起码要2025年才能入住，差不多5.8-6万/㎡，毛坯还是精装还未确定”，“万科先让全款付的客户选（房），再让五成的客户选（房），最后是三成的，这样选房后面好一点的户型都没了”。项目于11月28日开展示中心，样板间也即将开放，看样板间需要验资，可能会在年底开盘。虽然中介说得像模像样，但是一切以开发商公布消息为准。在教育方面，项目旁边还在建设的长湖学校规划为龙华第三外国语学校，已于2019年率先借址开学。学校为九年一贯制学校，规划提供45班/2100学位，其中小学个30班/1350学位，初中15个班/750学位。此外，项目自带九班幼儿园，周边还有观澜第二小学、观澜第二中学等学校。项目自带8万㎡的商业，5公里范围内有合正观澜汇天虹、MH MALL、比邻新天地购物中心、观澜天虹商场等商业；邻近龙华区中心医院（三级综合性医院、区直属医院、广东医学院附属医院）；周边有观澜湖生态体育公园、观澜民法公园（扩建）、观澜体育公园（在建）、长湖公园（规划）、观澜河湿地共公园、观湖文化体育中心（在建）。大部分都还在建，目前看来项目周边没啥东西。从项目出发，步行十分钟即可抵达4号线北延线长湖站地铁口，地铁18号线（规划中），9站直达深圳北。两纵（梅观高速，观澜大道），两横（沈海高速，外环高速），开车即可上路，门口还有公交站，出了小区门口即可乘车。

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新盘卖5.3万/㎡锦顺星苑清货中乐居君第二站来到的是锦顺星苑，该项目距离万科启城仅有200米。 锦顺星苑距离四号线长湖站非常近，约有50米左右的距离。从长湖站E1口出来，就可以看到已是现楼的锦顺星苑。 乐居君在工作日上午11点20左右到达项目的营销中心，当时整个营销中心都稍显冷清，只有几位置业顾问在工作，没有来了解项目情况的购房者。 项目在今年7月开盘，均价约5.3万/㎡，目前还剩20多套住宅在卖，主要是95㎡的三房和110㎡的四房。项目的置业顾问表示：“项目还有公寓和商业，这两种产品现在是不对外销售的。” 锦顺星苑周边有较多建成年代较为久远的小区，对面是一座商业楼，底楼大多是五金、印章等店铺。 项目自带约7500㎡的裙楼商业，可以满足日常的购物需求。项目周边还有福城天虹、领域广场、观澜湖新城等商业中心。 锦顺星苑紧邻观澜二小，步行5分钟左右就可到达。项目2公里范围内还有观澜第二中学、观澜锦明学校、新园学校、龙华区第三外国语学校。 

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北宸之光家园距离北宸之光家园最近的地铁站是四号线北沿线的终点站牛湖站，地图显示该站离项目的体验中心约有1.7公里左右。乐居君从牛湖站出发，实际步行约20分钟左右到项目的施工现场，25分钟左右到达体验中心。 乐居君在从牛湖站步行至项目体验中心的路上，看到道路两边基本上都是成排的、较为破旧的农民自建房或者工业厂房，该片区呈现出较为原始、尚未开发的状态。道路上还有较多的车辆经过，扬起的粉尘较大。 北宸之光家园的项目前身是凌屋工业区城市更新单元，该单元的拆除范围用地面积约2.67万㎡。 项目所处的牛湖片区，大部分都已被纳入城市更新计划或意向改造计划，包括君子布工业区、田心村、君龙兴旧村、牛湖老一村、牛湖老村片区等多个旧改项目。旧改完成后，想必整个牛湖片区的面貌都将得到改善，只不过还需要较长的时间。 乐居君在下午3点左右到达北宸之光家园的体验中心，看见里面有好几批客户在了解项目的具体情况，有独自一人前来看房的男士，也有几位女士一起来看房。 北宸之光家园共有三栋高层住宅和一栋回迁房，约有800多套住宅产品和120套回迁房。1单元的梯户比为3梯7户，2单元和3单元的梯户比为3梯6户。项目的车位约有700多个，车位配比不足1:1，停车位稍显不足。 项目有600多套81㎡的三房两厅一卫、100多套99㎡的三房两厅两卫，主推81㎡的户型。这两个户型的样板间都已经开放，看样板间不需要验资。 现场的置业顾问表示，“北宸之光家园这周五（11月27日）就会开始收集客户资料，预计这个月月底或者12月初就会开盘，项目是带装修交付的。”  项目自带一所12班的幼儿园，小学学区为德风学校，距离项目约有1公里；中学学区为观澜中学，距离项目较远，约有4.5公里左右。 除此之外，项目东侧约50米处，政府还规划有一所30班的龙华区教科院附属中学，预计明年就可以开始动工。据置业顾问讲：“该校建成后，是可以成为‘龙华四大名校之一’的。” 北宸之光家园自带2100㎡的商业，自身商业配套稍显不足，仅能满足日常的购物需求。项目三公里范围内还有观澜湖新城，该商场是观澜片区主要倚赖的商业配套。从项目出发，开车10多分钟，或者搭乘1站地铁即可到达观澜湖新城。 除了自身和观澜湖的商业配套外，项目未来还可享受到鸿荣源旧改的红利。鸿荣源在牛湖片区的旧改面积约为180多万㎡，目前签约率已经达到80%多。 鸿荣源旧改未来会建成涵盖商业、写字楼的综合体，比壹城中心大3.7倍，但是商业的兑现还需要较长的周期。 在医疗资源方面，距离项目最近的医院是龙华区中心医院，百度地图显示两地约有5.8公里左右。项目周边600米左右，还会建一家龙华区中医院，预计2020年开建。龙华区中医院建成后，北宸之光家园的医疗配套会得到改善。 距离项目500米左右规划有一条清平高速，通过该高速，可以到达罗湖、福田等区域。不过该高速也被列入影响项目的不利因素，可能会有噪音和扬尘的影响。 北宸之光家园将影响项目的不利因素都标记了出来。 总的来说，北宸之光家园所处的牛湖片区在商业、教育、医疗等配套都稍显不足，不过等几年牛湖片区的旧改完成后，该片区的城市整体面貌都会焕然一新，配套资源也会有所提升。 旧改成片，观澜即将迎来新景象？而旧改也是城区面貌大变样的必要因素之一。据不完全统计，未来观澜片区共有108个村旧改，超200个旧改项目，片区逾2500万㎡城市更新，而万科长湖头村旧改项目，曾是观澜片区最大的旧改项目之一。长湖头村旧改计划拆除用地面积10.65万㎡，规划总建筑规模超40.5万㎡，该项目分为三期进行。三期总建设量约40.5万㎡，将打造为住宅、公寓、街区商业、商务办公4大复合业态，其中住宅190300平方米(含保障性住房22700平方米），商业24440平方米，公共配套设施5350平方米。打不到“日光”盘！别伤心！刚需分向标：中海华润大牌靓盘来袭，打新深圳14号线准地铁盘！购房可享乐居专属千元补贴，免费午餐及大巴车接送，看房团召集倒计时，本周日！11月29日不见不散！戳[阅读原文]，跟着乐居看房团去打新！